L’acquisto di un immobile può avvenire anche quando la sua costruzione non è iniziata oppure non è ultimata, purchè sussistano determinate condizioni.
Trattandosi di un acquisto sulla carta o in cantiere che sottopone l’acquirente a rischi maggiori (come ad esempio, le conseguenze derivanti dalla crisi o dal fallimento del venditore), la legge prevede una normativa speciale volta a tutelare in modo particolare i diritti patrimoniali dell’acquirente. Anche il codice civile, tutela particolarmente gli acquirenti di immobili da costruire, con la trascrizione del preliminare.
Un immobile può dirsi da costruire dal momento in cui l’interessato richiede il permesso di costruire o un altro titolo, denuncia o provvedimento che abilita alla costruzione, anche se non è ancora iniziata la costruzione.
Non rileva, invece, la data dell’effettivo rilascio del permesso o del diverso titolo.
Non può essere, quindi, considerato un immobile da costruire quello che:
è ancora in fase di progettazione;
è costruito in assenza del permesso di costruire;
si considera anche da costruire l’immobile che, richiesto il permesso di costruire o il diverso titolo equipollente, la costruzione dell’immobile è iniziata ma non è ancora ultimata e per la quale non è ancora possibile presentare la documentazione per il rilascio dell’agibilità.
Inoltre sono immobili da costruire anche quelli da ristrutturare nelle seguenti ipotesi:
quando la ristrutturazione prevede la demolizione del preesistente fabbricato;
nel caso di ristrutturazione maggiore, rivolta a trasformare l’organismo edilizio mediante un insieme di opere che possono portare ad un organismo diverso, in tutto o in parte, dal precedente, e che comportano aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti e delle superfici, o che comportino mutamenti della destinazione d’uso. Deve trattarsi, quindi, di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria trasformazione dell’edificio preesistente.
Garanzie per l’acquirente
Il costruttore venditore per garantire i diritti dell’acquirente e l’adempimento della obbligazione assunte, deve rilasciare apposita fideiussione, oltre ad una garanzia assicurativa, in tal modo, viene assicurata al beneficiario, la possibilità di restare indenne sia dalle eventuali conseguenze patrimoniali negative che potrebbero prodursi, tanto nel caso di crisi del costruttore (e quindi mancata produzione dell’immobile), quanto nell’ipotesi di gravi difetti costruttivi delle opere e conseguente rovina del fabbricato.
Fideiussione assicurativa
Alla luce di quanto detto, il costruttore prima o contestualmente alla stipula del preliminare di compravendita o di cessione di un diritto di godimento sull’immobile da costruire, è obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che egli ha riscosso o deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, secondo i termini stabiliti dal contratto.
Sono escluse le somme che, per contratto, devono essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
In nessun caso l’acquirente può rinunciare alla fideiussione, in quanto è una tutela posta per l’acquirente di immobili da costruire.
Polizza assicurativa
Inoltre, il costruttore deve consegnare una Polizza Assicurativa all’acquirente, indennitaria decennale a beneficio di questo, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.
La polizza va consegnata all’atto del trasferimento di proprietà, ed è dovuta a prescindere dall’esistenza di una situazione di crisi del costruttore.
La polizza inizia a decorrere dall’ultimazione dei lavori e deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile dell’acquirente divenuto proprietario, ivi compresi i danni di terzi, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.