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Abitabilità ed Agibilità: Qual'è la differenza?


Abitabilità e agibilità: esiste una differenza tra i due termini?

Ebbene sì e no. C’erano una volta due certificati distinti:

  • certificato di abitabilità riferito agli immobili ad uso abitativo;

  • certificato di agibilità riferito agli immobili ad uso diverso da abitativo.

Con l’articolo 24 del DPR 380/2001 (il Testo Unico per l’edilizia) sono stati ricondotti a unità i termini di agibilità e abitabilità, spesso fonte di confusione terminologica, e precisamente sono riferibili ad oggi al solo e unico certificato di agibilità edilizia (sia chiaro che resta sempre la differenza tra immobili ad uso abitativo e non).

Il Certificato di Agibilità

Definito nel DPR 380/01, art. 24 attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Esso viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:

  1. Nuove costruzioni;

  2. Ricostruzioni o sapraelevazioni, totali o parziali;

  3. Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie.

Il documento certifica l’idoneità della unità immobiliare interessata ad essere adibita ad uso abitativo; tale idoneità viene riscontrata verificando la statica dell’edificio e la sua salubrità, e accertando che siano soddisfatti alcuni criteri principalmente riguardanti la distribuzione dei vani e le volumetrie – nonché consistenza, dislocamento e funzionalità degli impianti essenziali (principalmente quelli idrico e fognario).

In tempi recenti, alle verifiche da effettuarsi si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza, antinfortunistica, accessibilità, risparmio idrico ed energetico.

Tale certificazione è rilasciata per l’intero immobile e non per le singole porzioni immobiliari, relativamente a quanto autorizzato nel permesso di costruire (o precedente concessione/licenza edilizia) e nelle successive varianti al permesso di costruire (concessione/licenza edilizia) e, comunque, per l’intero edificio.

Il documento va richiesto per le nuove costruzioni e va rinnovato a seguito di interventi di ricostruzione o sopraelevazione, totali o parziali, oppure per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie.

La richiesta di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune entro 15 giorni dal termine dei lavori, dallo stesso titolare del titolo autorizzativo che ha portato alla loro realizzazione )(Permesso di Costruire, DIA, ecc.).

Ricordiamo che la mancata presentazione di tale richiesta può comportare una sanzione pecuniaria.

La richiesta va corredata da una serie di documenti, che possono variare da comune a comune, ma tra cui non possono mancare quelli espressamente richiesti dal Testo Unico, vale a dire:

  • ricevuta dell’avvenuta richiesta di accatastamento;

  • dichiarazione che l’opera è conforme al progetto approvato, dell’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;

  • dichiarazioni di conformità degli impianti installati, da parte delle stesse ditte esecutrici;

  • collaudo statico delle strutture;

  • conformità dell’opera alla normativa volta al superamento delle barriere architettoniche.

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso, se nel frattempo l’ASL competente ha rilasciato il suo parere positivo.

Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.

Con l’entrata in vigore della Legge n° 98 del 2013, il cosiddetto Decreto del fare, è stata introdotta la possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con una attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di altro tecnico abilitato.

Naturalmente la documentazione necessaria e i requisiti richiesti rimangono gli stessi, aumentando però la responsabilità da parte del tecnico.

In caso di compravendita immobiliare, l’esistenza del certificato di agibilità è una delle condizioni importanti da verificare.

Il certificato è obbligatorio per vendere, acquistare o affittare un immobile sia per uso a fini residenziali, quindi per vivere all’interno di una abitazione, sia per esercitare qualsiasi attività: commercio, ufficio, artigianato, industria, ecc.

Va detto, tuttavia, che un immobile può essere compravenduto anche senza il certificato. È possibile, infatti, che l’agibilità sia stata richiesta ma non ancora rilasciata, e allora sarà sufficiente citare nell’atto gli estremi della richiesta.

Oppure, nel caso in cui non sia stata presentata neanche la domanda, è possibile fissare un accordo tra le parti, in modo che l’obbligo di richiesta sia trasferito dal venditore al compratore.

In ogni caso di compravendita, la mancanza del certificato non è condizione tale da comportare una nullità dell’atto.

In caso di locazione, invece, la mancanza del certificato di agibilità può giustificare la risoluzione del contratto o la richiesta di riduzione del canone oppure si può considerare un danno per il quale chiedere risarcimento.

Per le costruzioni edificate prima del 1934 non occorre richiedere il certificato di agibilità, se ultimate prima dell’entrata in vigore del decreto che pone l’obbligo di richiederlo, mentre per tutti i casi di cui all’articolo 24 del DPR n. 380/01 il certificato di agibilità è rilasciato per l’intero immobile (fabbricato, capannone industriale ecc.), e non per parti o porzioni di edifici esistenti oppure per singole unità immobiliari appartamenti, negozi, depositi, ecc.

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