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Mediazione Immobiliare: quando spetta la provvigione?


La provvigione spetta soltanto agli agenti di affari in mediazione iscritti in un Ruolo Speciale istituito presso le Camere di Commercio. Pertanto, chi esercita l’attività abusivamente ed ha indebitamente percepito la provvigione, è tenuto a restituirla.

La mediazione immobiliare

Ampiamente diffusa nella prassi commerciale, assume notevole rilevanza nella vita di imprese e privati, soprattutto sotto l’aspetto della mediazione immobiliare: il mediatore immobiliare, infatti, è quello che comunemente e colloquialmente è definito “agente immobiliare” e presta la propria opera sia nel campo degli acquisti sia nelle locazioni ad uso privato o commerciale.

Il Codice civile all’art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “colui il quale mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

L’affare può dirsi concluso nel momento in cui si verifica un evento tale da produrre l’effetto economico voluto. Se ciò è avvenuto ad opera di un mediatore, quest’ultimo ha diritto al compenso.

In sostanza, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso ogni volta che, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che le abilita ad agire per l’esecuzione specifica del negozio giuridico (l’acquirente obbliga il venditore a stipulare il contratto definitivo).

Quando spetta la provvigione

In tema di mediazione immobiliare, quando le parti abbiano raggiunto un accordo di massima, riservandosi di stipulare successivamente un vero e proprio vincolo giuridico (contratto preliminare, contratto di locazione), se l’affare non viene concluso la provvigione non spetta.

Non basta, quindi, l’esistenza di trattative giunte allo stadio avanzato ma occorre, invece, la stipula di un contratto giuridico.

Tuttavia, la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. civ. sez. III, 14 luglio 2004 n. 13067) stabilisce che l’accordo sia già perfetto se, nello svolgimento della propria attività negoziale, le parti abbiano già stabilito gli elementi essenziali per la conclusione dell’affare (indicazione del prezzo, della modalità di pagamento, della data di stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile all’acquirente).

Vero è che la sussistenza del rapporto di mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell’opera del mediatore; tuttavia, la Cassazione afferma che il diritto alla provvigione sorge anche quando la parte, pur non avendo conferito preventivamente l’incarico di mediazione, abbia comunque accettato l’attività del mediatore, traendone vantaggio (Cass. civ. sez. III, 14 aprile 2005, n. 7759).

Conseguentemente, non sussiste diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore, senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o a queste condizionate.

Se il committente, legittimamente, non perviene alla conclusione dell’affare, il mediatore manterrà il diritto a ottenere il rimborso delle spese sostenute – rimborso che copre ogni possibile ipotesi di mancata conclusione del contratto.

D’altro canto, le parti possono liberamente subordinare il pagamento della provvigione al buon esito dell’affare. È consigliabile, pertanto, stipulare contratti di mediazione dettagliati, nei quali siano regolamentate le posizioni delle parti nei confronti del mediatore, la natura del conferimento dell’incarico, la misura della provvigione e la responsabilità in caso di inadempimento.

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