La clausola sospensiva nella proposta di acquisto
In questo particolare momento del mercato immobiliare, nel momento in cui decidi di vendere casa o di acquistarne una, sei alle prese con un grande problema: la finanziabilità dell’operazione.
Le erogazioni di mutui nell’ultimo anno sono scese, questo per effetto di due fattori:
le banche concedono meno finanziamenti in questa fase di stretta economica e finanziaria
le famiglie ne chiedono di meno, perché l’acquisto di una casa con la richiesta di un mutuo è un’operazione a lungo termine, che si cerca di compiere quando si hanno più certezze sul proprio futuro.
Inoltre, nella mia esperienza quotidiana percepisco nei miei clienti, molto di più rispetto al passato, la paura di perdere una caparra e i propri risparmi, per la mancata erogazione di un mutuo se si tratta di un acquirente; ma anche la paura del venditore di avere una proposta di acquisto e non essere sicuro di arrivare alla conclusione dell’operazione di vendita.
Sovente mi si chiede di fare proposte condizionate alla concessione del mutuo, ovvero proposte con clausola sospensiva. Personalmente cerco di evitare questa condizione di vendita, fatto salvo in operazioni in cui ci sono determinati requisiti iniziali che fanno presupporre il buon fine della operazione.
Solvibilità e finanziamenti immobiliari
Sebbene oggi come oggi sia molto difficile trovare acquirenti con un po’ di liquidità disponile, ci sono comunque persone desiderose di comprare casa, e con la possibilità di accedere ad un mutuo, ma hanno paura di non ottenerlo. Ci pensano bene prima di firmare una proposta di acquisto e dare una caparra, vogliono avere la certezza dalla banca che gli eroghi un mutuo.
Personalmente, prima di prendere una proposta valuto bene la solvibilità dei clienti attraverso consulenti finanziari competenti e professionali. Quindi, quando ho davanti una persona che vuole comprare casa, la prima cosa che faccio è indirizzarla da mediatori finanziari (broker, consulenti) che valutino se la situazione reddituale del cliente è tale da supportare la richiesta di un mutuo.
Per avere un’idea della rata che si è in grado di pagare, bisogna calcolare la rata sostenibile.
In che modo? Il punto di partenza è il reddito netto mensile (si somma quello dei coniugi in caso di mutuo cointestato). Da questo reddito netto si sottraggono le cosiddette quote di sussistenza (ossia la liquidità per le bollette, spese varie quotidiane che occorrono per vivere).
Per chi ha figli a carico, inoltre, si sottraggono in media altre € 200 cadauno. Infine bisogna sottrarre l’importo di eventuali rate dovute per altri finanziamenti in corso, eventualmente accesi per operazioni di crediti al consumo.
Si giunge così al “potere mutuo acquisto” – in sostanza la forza contrattuale dell’aspirante mutuatario per ottenere il prestito ipotecario. Il potere mutuo acquisto deve essere almeno 1,5 volte la rata.
Dopo questa fase, si va alla ricerca di un mutuo che corrisponde alle reali capacità del cliente.
Sì perché quasi tutti possiamo accedere ad un mutuo, se si percepisce un reddito, il problema è che molto spesso le persone pensano di poter chiedere qualsiasi cifra alla banca, e poi rimangono male se si vedono chiudere la porta in faccia, peggio ancora se magari hanno fatto prima una proposta per un appartamento fuori delle proprie disponibilità.
In questo modo evito inutili perdite di tempo ai miei clienti, ma soprattutto evito una perdita di soldi, non di poco conto. Tutelo entrambe le parti e sono sicura che l’operazione vada a buon fine. Risulta essere un lavoro più preciso, perché si va a cercare la casa in base alla disponibilità economica reale del cliente.
È bene precisare che se si desidera fare una vendita certa, in sicurezza, e altrettanto fare un acquisto certo senza rischiare di perdere la caparra, ci si deve affidare in ogni caso a dei veri professionisti del settore immobiliare. Solo loro sono in grado di conoscere in profondità tutte le dinamiche di finanziamento, che rientrano in una compravendita immobiliare.