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QUALI IMPOSTE NELLA LOCAZIONE IMMOBILIARE


Nel caso di locazione o di affitto (ossia la locazione di un bene produttivo: es. un negozio) di un immobile, è previsto l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, nonché il versamento delle imposte di registro e di bollo, commisurate al valore del contratto, cioè l’importo della locazione.

Ogni contratto di locazione che superi la durata di 30 giorni deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate dal locatore (il proprietario dell’immobile) o dal locatario (l’affittuario), ed è soggetto al versamento dell’imposta di registro.

La registrazione del contratto di locazione

Deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sua decorrenza, con modalità:

  • cartacea, cioè recandosi direttamente presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate;

  • con modalità telematica, cioè attraverso i canali internet reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di sistemi diversi, a seconda dell’utente e del tipo di registrazione, utilizzabili anche senza l’installazione del programma, semplicemente collegandosi al sito e seguendo le specifiche istruzioni;

  • tramite incaricato, ad esempio il commercialista, o l’agente immobiliare, il quale rilascia al cliente un impegno a svolgere l’incarico, due copie della registrazione, una volta avvenuta, e copia del versamento delle imposte.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.

Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

  • pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto;

  • versare l’imposta anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale, moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo, e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo, è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

La “cedolare secca”

Si tratta di un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica, per tutta la durata dell’opzione, la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo; a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo, e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico.

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