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Quando un terreno si può dire edificabile


Al contrario di quanto si possa pensare, il lavoro di un agente immobiliare non si limita solo alla vendita e/o alla locazione di appartamenti e edifici, residenziali e commerciali, ossia di fabbricati già esistenti.

Il lavoro del consulente immobiliare coinvolge anche la stima e quindi la vendita di aree edificabili e/o agricole.

Sono situazioni meno frequenti rispetto alla vendita di singoli appartamenti o di interi fabbricati, ma situazioni che ci troviamo comunque prima o poi ad affrontare.

Per chi possiede un terreno, può essere utile capire che tipo di area possiede e cosa poterci realizzare. Se sei un privato e hai in mente di comprare un terreno per costruirci sopra un villino perché amante di una casa indipendente nel verde, spero questo articolo ti chiarisca dubbi e perplessità.

Un terreno agricolo è uno spazio di terra che ha dei limiti di costruzione. Al contrario, un terreno edificabile è una zona in cui si ha la possibilità di costruzione.

Per scoprire se un terreno agricolo ha la possibilità di trasformarsi in edificabile è necessario rivolgersi al Comune di pertinenza.

Un terreno agricolo costa molto meno di un terreno edificabile. Il punto cruciale è che non è detto che con semplicità un terreno agricolo possa diventare edificabile. Il minor prezzo può trarre in inganno e farci fare un cattivo investimento.

Molti credono che se il terreno agricolo abbia delle caratteristiche come ad esempio, se è già vicino ad un’area edificata, se sono presenti dei collegamenti urbani, se non ci sono vincoli paesaggistici come confini comunali, cimitero, acquedotto et altro, possa essere garanzia che l’area passi da agricola ad edificabile.

Questi sono tutti buoni motivi che potrebbero aiutare il cambio di destinazione del terreno, ma non sono sufficienti poiché è il Comune in cui è ubicato il terreno, che ha le proprie regole interne, che può dare informazioni sull’eventuale cambio di destinazione d’uso del terreno stesso.

Il Piano Regolatore Generale del Comune (PRG) è un documento in continuo mutamento (in quanto sottoposto a continue revisioni) che stabilisce le aree edificabili da quelle agricole, si modifica negli anni a seconda anche della crescita demografica e, per poter provare il cambio di destinazione, è possibile fare richiesta tramite una domanda in Comune.

Non è così semplice come può sembrare, ed inoltre sarà un lungo percorso: io consiglio sempre di rivolgersi a un tecnico di fiducia (architetto, ingegnere) che sappia muoversi e districarsi bene in queste situazioni.

L’area edificabile

Questa invece, è data da un terreno su cui, in base agli strumenti edilizi in vigore, è possibile costruire un nuovo fabbricato. I principale strumenti edilizi a livello comunale da cui dipendono le potenzialità edificatorie di un’area sono:

  • Il piano regolatore generale (PRG) e le allegate norme tecniche di attuazione;

  • I piani attuativi (piani pluriennali di attuazione, piani di lottizzazione, piani per gli insediamenti produttivi et altro);

  • Il regolamento edilizio.

In seguito alla presentazione di un progetto che rispetti gli strumenti edilizi in vigore, il Comune rilascia il permesso di costruire, oneroso, ossia, il permesso di costruire comporta il pagamento del contributo di costruzione relativo al costo di costruzione del fabbricato e alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Il permesso di costruire è stato introdotto con il DPR n. 380/2001 in sostituzione della concessione edilizia. Precisiamo inoltre che a livello legislativo possiamo suddividere due periodi ben definiti in quest’ultimo decennio.

Prima del DL 223 del 2006 l’edificabilità doveva passare attraverso una procedura che partiva dall’inserimento dell’unità all’interno del piano regolatore e passarlo alla Regione per l’approvazione.

Dopo il DL 223 del 2006, con il Decreto Bersani, le procedure sono cambiate ed il terreno si qualifica edificabile in base allo scopo, che deve emergere dagli strumenti urbanistici generali adottati dal Comune (ossia sempre i PRG) – indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione degli strumenti dei medesimi, ossia dei Piani Particolareggiati.

Al fine di esprimere un giudizio di valore di un terreno edificabile, l’area edificabile deve avere determinate caratteristiche quali l’ubicazione da cui dipendono molti fattori rilevanti quali:

  • i collegamenti stradali, panoramicità, prospetto;

  • la destinazione urbanistica dell’area edificabile stabilita nel PRG;

  • cubatura edificabile ossia l’indice di edificabilità;

  • forma, dimensioni, natura del terreno e molto altro ancora.

Non di poca importanza, la domanda di aree edificabili dipende dalla crescita demografica della popolazione e dalle condizioni di benessere sociale. Entrambi questi fattori determinano un aumento delle quotazioni di mercato.

Controlli e prospettive per l’edificazione

Detto questo personalmente, in base alla mia esperienza, quando mi trovo con la valutazione dei terreni edificabili, procedo con molta cautela.

Per prima cosa faccio un controllo al comune avvalendomi di un tecnico esperto, e solo dopo tutti i controlli faccio una valutazione.

Tenendo presente che non è sufficiente a definire un terreno edificabile la semplice astratta potenzialità edificatoria.

Le reali prospettive di edificazione di un terreno esplicheranno effetti sulla misurazione del valore del terreno stesso.

Così è evidente che un suolo ricadente in un PRG, per il quale le prospettive di costruzione sono lontane nel tempo, avrà un valore di molto inferiore rispetto a quello attribuibile ad un suolo per il quale è stata già rilasciata l’autorizzazione a costruire.

Perché solo questa dà certezza che stiamo trattando un terreno edificabile: senza autorizzazione c’è sempre un rischio da tenere bene a mente, vista la complessità della procedura.

Ovvero non è sufficiente la semplice astratta potenzialità edificatoria.

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