La varietà di beni che possono formare oggetto di trasferimento ha comportato una frantumazione della disciplina normativa, con conseguente creazione di vari tipi di compravendita.
Nell’ambito dell’unitario contratto di compravendita, troviamo una disciplina specifica per quella immobiliare, considerata la frequenza con cui ricorre nell’attività negoziale.
Una compravendita immobiliare originariamente era soggetta a tre distinte formalità: la registrazione, la trascrizione e la voltura.
Un tempo, ciascuna di queste formalità era eseguita separatamente, presso l’ufficio competente (ufficio del registro, conservatoria dei registri immobiliari, catasto).
Oggi, con l’introduzione dell’adempimento unico, tramite Modello Unico Informatico, sono eseguite telematicamente e contestualmente.
Sebbene la modalità di esecuzione sia stata unificata, si tratta pur sempre di tre distinti adempimenti, ciascuno soggetto a proprie regole.
La registrazione: il contratto di compravendita immobiliare, ricevuto o autenticato dal notaio, è soggetto a registrazione in termine fisso (art. 5 D.P.R. 131/1986), cioè entro 30 giorni dalla data dell’atto pubblico o, nel caso di scrittura privata, dalla data dell’ultima autenticazione (art. 13, comma 2, D.P.R. 131/1986). Obbligato alla registrazione è il notaio (art.10, comma 1, lett. B, D.P.R. 131/1986).
Attualmente la registrazione di tutti gli atti notarili avviene telematicamente, mediante la compilazione di un modello unico informatico in cui sono stati trasfusi anche i dati costituenti la richiesta di registrazione (modello 69).
La trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari: un’altra formalità che per gli effetti di cui all’art. 2644 c.c., risolve il conflitto tra più acquirenti. Anche la trascrizione avviene per via telematica sempre a carico del notaio.
La registrazione è un adempimento che assicura la semplice certezza della data al contratto che viene registrato, ma nulla di più.
Il contratto continua ad essere non opponibile ai terzi.
Diversa è invece la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
La trascrizione infatti, è un adempimento che ha valore di “pubblicità dichiarativa”, ciò significa che dal momento in cui viene effettuata, il contratto è “opponibile ai terzi” anche se questi ne ignorino l’esistenza.
Anche il contratto preliminare, che si usa fare in agenzia e senza l’intervento di un notaio, andrebbe registrato, e, qualora i tempi al rogito notarile fossero superiori ai tre mesi, sarebbe consigliabile trascriverlo, sempre con l’intervento di un notaio.
Un creditore ad esempio potrebbe pignorare il bene di un venditore, promesso in vendita con un contratto anche se registrato, e un eventuale acquirente potrebbe acquistare lo stesso bene, anche se già promesso in vendita o già venduto, con un contratto semplicemente registrato, ma non ancora trascritto.
Troppo spesso tali adempimenti vengono confusi, con gravi rischi per le parti, che in presenza di semplici registrazioni si sentono tutelati e già al sicuro.
La Voltura: la compravendita immobiliare deve essere volturata. Ossia bisogna indicare in catasto il nuovo intestatario a cui, appunto devono essere intestati gli immobili trasferiti. Attualmente la voltura catastale è eseguita dal notaio, con la presentazione del modello unico informatico (art. 5, comma 1, D.P.R. 308/2000).
Qualora in catasto non risultassero tutti i passaggi intermedi, il notaio deve fare menzione nell’atto medesimo e nella nota di trascrizione nonché nel modello unico informatico, dei titoli che hanno dato luogo ai trasferimenti intermedi. Nel caso in cui manchi qualche voltura precedente occorre completare la ditta catastale indicando gli altri intestatari.