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SOFFITTA E MANSARDA QUALE DIFFERENZA?


Tra il termine sottotetto, soffitta e mansarda spesso c’è una confusione terminologica.

Si definiscono soffitta vari tipi di alloggio, di dimensioni generalmente ridotte, ricavati nel sottotetto; anche sopraelevazione in genere, prevista nel progetto originario o aggiunta in un secondo tempo. Ambiente di un edificio compreso tra l’ultimo solaio piano e il tetto: lo stesso che soffitta e, talora, sinonimo di mansarda (ma solo quando sia abitabile).

La mansarda è una particolare copertura costituita da falde a profilo spezzato, che permette di utilizzare un maggiore spazio nel sottotetto rendendolo abitabile anche nel tratto di falda a maggiore pendenza; è caratterizzata, al di sopra della linea di gronda e a filo della facciata, da finestre verticali corrispondenti a uno o più locali interni, anch’essi denominati mansarde.

Una mansarda può avere finestre verticali o abbaini che permettono di ottenere una buona luce.

Tra Soffitta e Mansarda, cosa cambia ai fini dell’acquisto?

La differenza sostanziale tra i due termini è data dall’abitabilità, mansarda è «la superficie del sottotetto reso abitabile». La sentenza della Cassazione n. 28141/13 sancisce:

«Il sottotetto può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo».

Quindi, il sottotetto rientra nelle parti comuni, a meno che nell’atto di acquisto del proprio appartamento (o nel regolamento di condominio) non figuri diversamente.

Stabilita la proprietà del sottotetto condominiale, da considerarsi tra le parti comuni, o del singolo condomino, esistono diverse normative regionali che rendono abitabili tali spazi sottotetto, che tengono conto di requisiti quali: altezze minime; aria e luce sufficienti.

L’abitabilità della mansarda

Ad esempio, una mansarda potrebbe essere un appartamento all’ultimo piano con alcuni soffitti spioventi e composta di più camere, sarebbe comunque una unità immobiliare regolarmente accatastata come abitazione. Viene comunemente ed erroneamente chiamata mansarda la soffitta delle villette a schiera che, essendo soffitta, non potrebbe essere utilizzata come camera da letto, ad esempio.

La quasi totalità degli strumenti urbanistici prevede che il volume destinato a sottotetto non venga computato nel calcolo del volume massimo realizzabile su un lotto, sempre se lo stesso rispetti determinate caratteristiche. Se invece queste caratteristiche vengono superate, (secondo i parametri richiesti dalla Legge Regionale n. 15/2000 di cui detto sopra), quella volumetria viene considerata abitabile, ed è qui che comunemente si parla di mansarda.

Insomma, le ipotesi possono essere tante ma soltanto l’esame della documentazione autorizzativa può dire di cosa si tratta effettivamente, indipendentemente da cosa risulta al catasto perché quello non fa minimamente fede.

Per documentazione autorizzativa intendo la concessione edilizia/permesso di costruire con cui è stato realizzato questo vano.

Se è stato realizzato successivamente alla redazione delle tabelle millesimali, si tratta di un ampliamento dell’appartamento, quindi i millesimi devono necessariamente essere aggiornati.

Ai fini dell’acquisto il dato importante è che la soffitta e/o sottotetto ha un valore economico molto inferiore di quello della mansarda, resa abitabile dai requisiti, richiesti per legge, di superficie e luminosità.

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