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VALUTARE UN BENE IMMOBILE: NON È COSÌ SEMPLICE


La valutazione di un bene immobile è il primo step da fare se si vuole vendere o locare la proprietà di un immobile o anche per altre esigenze.

Mi capita spesso di imbattermi in persone che dopo che ho fatto una valutazione del proprio immobile, mi dicano: “Eh, ma io ho un risultato diverso dal suo”.

Sicuramente, chiunque può costruire un’idea di massima sul valore del proprio bene immobile.

Molti effettuano un confronto con i prezzi a cui sono proposti immobili dalle analoghe caratteristiche e della medesima città, e il gioco è fatto.

Ma questa, lasciatevelo dire, non potrà mai essere una valutazione immobiliare reale ed accurata.

Offrire un immobile ad un prezzo non corrispondente al suo reale valore comporterebbe inoltre danni irrilevanti.

Il valore di mercato di un bene è una rappresentazione del valore di scambio, ossia della somma che un immobile frutterebbe se fosse posto in vendita sul (libero) mercato, alla data della valutazione, in circostanze che corrispondono a definiti criteri.

Il valore di mercato è stimato tramite l’applicazione di procedure e di metodi di valutazione riferiti:

  • alla tipologia

  • alle condizioni dell’immobile

  • alle circostanze più probabili in cui tale immobile sarebbe compravenduto sul (libero) mercato.

Le procedure e i metodi utilizzati per determinare il valore di mercato devono riflettere le situazioni, i dati e le informazioni del mercato immobiliare.

La scelta del metodo valutativo è legata alla disponibilità dei dati, alle circostanze del mercato e alle condizioni dell’immobile da valutare.

Detto questo, aggiungo che gli aspetti che possono influire sul valore di un bene immobile sono davvero tanti. Proprio per questo motivo, la valutazione immobiliare è tutt’altro che semplice. In questa sede ne esplicherò solo alcuni i più rilevanti.

La prima cosa da tenere presente nella valutazione, sono le caratteristiche del mercato corrente.

La domanda di immobili in vendita e/o in affitto è un aspetto importantissimo nella determinazione del valore. È la cosiddetta legge della domanda e dell’offerta.

Un immobile può godere di cospicue richieste, oppure per determinate caratteristiche può non interessare a nessuno. E questo incide notevolmente sulla valutazione. A Roma ci sono zone in forte crisi ed altre molto più floridi.

Queste conoscenze le può avere solo un professionista del settore immobiliare, iscritto ad un ruolo, che opera costantemente sul mercato da diversi anni. Il proprietario di un appartamento non ha la percezione dell’andamento del mercato corrente, e le notizie che può reperire dal senso comune non sono sempre attendibili.

Altra caratteristica importante, di che tipo di immobile si tratta: è una abitazione, un ufficio, un locale, quale destinazione d’uso ha.

La valutazione sarà molto differente in base all’uso che possiamo fare dell’immobile.

Il valore di un immobile non può che dipendere dalle sue caratteristiche tecniche, quindi dalla metratura, dalla presenza di balconi, giardini, dagli ambienti interni, dalla presenza di uno o più bagni, dai materiali, dalla zona e dal piano, esposizione e molto altro.

La vicinanza a determinati luoghi della città: università, metropolitane, servizi pubblici, luoghi ad interesse storico e culturale, periferia e centro e così via. Tutti elementi che possono incidere in positivo e/o in negativo.

Da non sottovalutare la classe energetica di appartenenza dell’immobile, che deve essere redatta da un professionista e certificata da un documento ufficiale, e la bellezza e l’armonia estetica. Anche il design ha rilevanza non indifferente: a parità di metri quadri e di ambienti, soprattutto per ciò che riguarda abitazioni e locali, destinati ad essere vissuti, non solo per un aspetto prettamente funzionale.

L’esercizio dell’attività valutativa, richiede l’adozione di appropriate metodologie tecnico-scientifiche.

In questa sede non è stato possibile esplicitarle tutte, ma fanno parte del bagaglio di un professionista delle consulenze immobiliari.

Ritengo fondamentale che le stime siano eseguite da valutatori competenti ed indipendenti, senza interessi configgenti con quelli del committente.

I rapporti di valutazione, devono essere improntati alla massima intelligibilità e univocità, devono contenere tutti gli elementi essenziali per la corretta interpretazione della valutazione stessa.

Inoltre, i valutatori hanno l’obbligo morale di promuovere e tutelare la fiducia del committente e dei terzi nei confronti del valutatore medesimo. In tal senso, il Codice Deontologico è stato istituito per stabilire i principi che governano l’attività del valutatore e della categoria, nelle molteplici casistiche delle complesse procedure professionali.

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