A chi non è mai capitato di modificare il proprio appartamento?
Spostare una parete, ricavare una camera in più, realizzare un altro bagno. Oppure, ci siamo allargati chiudendo un balcone o ancora in giardino abbiamo fatto un prolungamento dei metri quadri della nostra abitazione.
Potremmo scrivere all’infinito, quello che è stato fatto negli anni passati e quello che si continua a fare. Qualche volta non siamo consapevoli di ciò che abbiamo fatto, altre volte lo ereditiamo, molto spesso lo sottovalutiamo.
L’abuso edilizio si ha quando vengono compiute opere di natura edile, senza autorizzazione amministrativa che riguardino direttamente lo svolgimento delle attività di costruzione.
Ciò premesso, possiamo dire che si commette questo reato quando si costruisce su un suolo non edificabile, ed anche quando si costruisce o si ristruttura senza le autorizzazioni previste dal testo unico dell’edilizia. Più semplicemente, l’abuso è un illecito penale, che commettiamo quando realizziamo un intervento senza autorizzazione o comunicazione al comune.
Quando si è in procinto di vendere o acquistare casa, noi operatori parliamo di conformità urbanistica e catastale dell’immobile (appartamento, casa, villa, garage e molto altro), rispetto agli atti urbanistici e catastali depositati. In sostanza un immobile per essere conforme deve essere “regolare” sia al Comune sia all’Agenzia delle Entrate. I dati di, superficie, rendita, vani, indirizzo, forniti all’agenzia delle Entrate, in particolare al Catasto e la planimetria depositata, devono essere rispondenti allo stato di fatto in cui si trova l’immobile. Questo va bene ai soli fini Fiscali. Dal punto di vista urbanistico non è scontato che ciò che è presente nella planimetria catastale sia stato concesso dal Comune.
La conformità Urbanistica è un’altra cosa. I progetti, quali la licenza edilizia, la concessione edilizia, il permesso di costruire, il condono, la SCIA, DIA, CILA e molto altro, sono coloro che determinano che il bene o parte del bene, sia conforme o abusivo.
Quando si effettuano dei lavori in casa non sempre si presta attenzione alla fattibilità di tutte le opere di natura edilizia.
È possibile infatti, che alcuni interventi, possano andare ben oltre le norme vigenti in materia e questo può diventare oggetto di una sanzione molto dispendiosa da estinguere, degenerando in conseguenze ben più gravi dal punto di vista penale.
Le difformità possono essere di diversi tipi, più o meno rilevanti che non permettono il rilascio della conformità, ed esse sono indicate nel Testo Unico Dell’Edilizia (DPR 380/01).
Gli strumenti che abbiamo a disposizione per l’abuso sono il Condono e la Sanatoria.
Il Condono è una legge speciale, un atto straordinario emanato a discrezione, dal governo sottoforma di Decreto Legge ed ha una validità limitata. in Italia ne abbiamo avuti tre nell’anno 1985 dalla legge n° 47, nell’anno 1994 con la legge n° 724 ed infine nell’anno 2003 dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n° 326. Oggi non è possibile chiedere alcun Condono Edilizio, se ne è parlato nel 2018 ma ancora non è stato emanato alcun atto volto a sanare situazioni di abusivismo in campo edilizio. Si tenga presente che, nella pratica le difformità sono tante e di diverse specie, ognuna merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Inoltre, non tutte le difformità si possono sanare, ecco perché bisogna fare attenzione.
La Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente, che consente di regolarizzare un piccolo abuso edilizio attraverso il pagamento di una sanzione.
L’abuso non è cosa da poco, in base all’entità dello stesso si può incorrere in ammende, nei casi più gravi, in procedimenti penali che prevedono anche l’arresto, oppure nel ripristino dello stato di fatto esistente prima dell’abuso con la demolizione delle stesse opere.
Un ultima considerazione: quando non si opera in modo corretto dal punto di vista normativo, non rispettando il testo unico dell’edilizia, la responsabilità ricade su tutti i soggetti che intervengono, non solo su chi ha eseguito le opere, ma anche su chi le ha autorizzate e su colui che le ha commissionate.