Una Garanzia per la parte acquirente.
Qualora il titolo di provenienza di un bene immobile sia costituito da una successione e non vi sia stata una precedente dichiarazione espressa di accettazione dell’eredità, la vendita di un immobile costituisce atto che comporta l’accettazione tacita dell’eredità (art. 476 c.c.), e come tale deve essere trascritto per tutelare l’acquisto del terzo in buona fede dall’erede apparente (art. 534 c.c.).
Infatti, una volta effettuata la trascrizione dell’accettazione dell’eredità e la trascrizione della vendita, altri soggetti che avanzassero pretese ereditarie non potrebbero agire in petizione nei confronti del compratore in buona fede.
“L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede (Art. 476 c.c.)”.
L’accettazione tacita si ha quando il chiamato all’eredità compie un comportamento che presuppone la sua volontà di accettare l’eredità, e che non avrebbe diritto a fare se non nella qualità di erede. Ad esempio, il “chiamato” vende o dona un bene immobile facente parte dell’asse ereditario.
Capita spesso che al momento di rivendere un immobile ricevuto per successione, il venditore si senta richiedere dal Notaio una somma di denaro per l’accettazione tacita dell’eredità.
Non sempre tutto questo viene accettato senza protesta e senza richiesta di chiarimenti.
Secondo il nostro sistema legislativo, il chiamato all’eredità, in forza di legge e/o testamento, per definirsi erede e quindi ottenere i beni ereditari deve accettare l’eredità. L’accettazione dell’eredità può essere fatta:
espressamente, quando il chiamato con un atto formale dichiara di accettare una determinata eredità;
tacitamente, quando il chiamato all’eredità compie un atto che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare e che non avrebbe comunque potuto compiere se non avesse assunto la qualità di erede.
La vendita di un immobile ereditato viene considerato dal legislatore come una manifestazione di accettazione dell’eredità “in re ipsa” dal latino “i fatti parlano da soli”. E’ quindi sufficiente una dichiarazione dell’atto notarile, il pagamento di tasse modeste, e l’operato del notaio che provvede all’operazione di trascrizione.
La dichiarazione di successione e la trascrizione del relativo certificato hanno una valenza esclusivamente fiscale e, per espressa previsione normativa, non producono alcun effetto civilistico.
Quando si stipuli un atto di compravendita che abbia per oggetto immobili (terreni o fabbricati) che provengano da una successione, il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui l’acquisto ereditario non risulti già trascritto in forza di un’accettazione espressa o tacita.
Il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente, e dell’eventuale banca mutuante, dalla fattispecie dell’erede apparente.
È, infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente e, quindi, chi acquista potrebbe subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene. Tale rischio, però, non si realizza se viene eseguita la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dell’erede apparente purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede.
Nella pratica, con lo stesso atto di vendita il notaio compie due trascrizioni, di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore, per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita.
Il costo dell’operazione è formato da 300 – 400 € di tasse ed il notaio in genere chiede tra i 150 – 200 €.
Per concludere, possiamo affermare che, attualmente l’art. 2672 c.c. dispone l’obbligatorietà della trascrizione per tutti gli atti soggetti a trascrizione, quindi la trascrizione dell’accettazione tacita è sempre un obbligo a cui il notaio deve adempiere: non raggiunge lo scopo né la successione (che ha valore fiscale) né la trascrizione della successione che rimane un atto di pubblicità giuridica.
Bibliografia
Santarcangelo G., (2014). La compravendita Immobiliare. A. Giuffrè Editore, Milano.