Comprare casa è una tra delle decisioni più importanti, e probabilmente rappresenta il principale investimento nella vita della maggior parte degli italiani.
Ciononostante, durante l’acquisto di un immobile si commettono con molta frequenza degli errori, soprattutto quando si vuole fare da soli, senza consultare un professionista del settore immobiliare.
Comprare una casa significa fare un grande sforzo economico che, a volte, impegna per buona parte della vita. Molto spesso, inoltre, comprare casa risulta essere una decisione più emotiva che razionale.
È facile farsi travolgere dalle emozioni e perdere la razionalità, così che l’acquisto si trasforma in uno stress senza precedenti, arrivando pure a rischiare perdite sia a livello economico sia personale.
Molto spesso, quando vado ad acquisire un immobile e chiedo l’atto di provenienza dell’immobile stesso, i proprietari mi guardano persi e mi chiedono: che cos’è l’atto di provenienza? E a cosa serve?
L’atto di provenienza
Partiamo dalla definizione: l’atto di provenienza è quel documento che attesta la proprietà del bene immobile in capo alla persona, che è titolare di un diritto di proprietà sul bene e ha il potere di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo – entro limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico, con la conseguenza che tutti coloro che per qualsivoglia motivo vengano a contatto con il bene stesso, dovranno tenere un comportamento tale da non turbare il potere del proprietario.
Perché è importante richiedere questo documento ad un proprietario?
Per prima cosa per essere certi che il bene immobile sia realmente di proprietà della persona che ci ha chiamato, o della persona che vuole vendere un bene immobile.
In secondo luogo perché siamo indotti quasi sempre a pensare che l’atto di provenienza sia l’atto con il quale il proprietario, a sua volta, ha acquistato l’immobile, da un’altra persona. Ebbene non è sempre così.
Chi vende un’unità immobiliare non deve necessariamente averla acquistata: può trattarsi di una donazione, in tal caso l’atto di provenienza sarà rappresentato dall’atto notarile di donazione.
La donazione immobiliare
Rappresenta un contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, a titolo gratuito, disponendo a favore di questa un suo diritto, non è quindi un atto unilaterale di volontà, occorre che chi riceve la donazione la accetti.
Ma, soprattutto, la questione della vendita dei beni oggetto di donazione è assai complessa. Un immobile che è stato oggetto di donazione può essere, infatti, reclamato dagli altri eredi e questo può impedire ulteriori passaggi di proprietà.
Le donazioni possono sembrare molto convenienti dal punto di vista fiscale, e questa azione è spesso usata dai genitori o i nonni, ancora in vita, con i figli. In pratica, se non passano venti anni (secondo alcune sentenze della corte costituzionale), una casa ricevuta in donazione può creare problemi ed essere impugnata dagli eredi. Per questo, le banche in genere non concedono un mutuo per acquistare una casa donata.
Eredità immobiliare
Il venditore può essere proprietario, anche perché ha ereditato l’appartamento. In tal caso conta la dichiarazione di successione, ma non solo, visto che la stessa ha valore ai soli fini tributari.
Ciò che serve anche in questo caso è che l’erede che abbia accettato l’eredità sia proprietario anche presso i pubblici registri immobiliari: la questione va valutata con un notaio prima di porre in vendita l’immobile, al fine di accelerare la pratica di vendita al momento dell’accordo con il compratore.
Provvedimento giudiziale
L’atto di provenienza, inoltre, può essere rappresentato anche da un provvedimento giudiziale. Si pensi a quelle ipotesi in cui si diviene proprietari (o titolari di un diritto reale) in ragione dell’usucapione, accertata con sentenza da un giudice.
Non solo: l’Autorità Giudiziaria può trasferire la proprietà degli immobili. Si pensi ai decreti emanati nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari.
Anche questi rappresentano atti di provenienza, e come tali possono dover essere esibiti in ragione della vendita.
Vendita immobiliare tramite agenzia
Nelle vendite che intervengono per mezzo di un agente immobiliare è quest’ultimo, fin dall’affidamento dell’incarico, a domandare al venditore copia dell’atto di provenienza.
Si badi: per avere certezza della genuinità del documento in esame, specie ove proveniente da notaio, sarebbe bene avere copia autentica dell’atto.
L’esibizione dell’atto di provenienza è, nei fatti, un vero e proprio obbligo. È vero che, al momento della formalizzazione dell’accordo il notaio eseguirà, d’ufficio, tutta una serie di verifiche ed accertamenti volti a consentire il corretto trasferimento di proprietà del bene.
Ma prima di tale fase conclusiva, il venditore deve comunque mostrarsi ed essere trasparente, rispetto ad un elemento fondamentale per la buona riuscita dell’affare.
E se non si dispone di una copia dell’atto di provenienza?
Non è molto difficile, per chi vende, procurarsela. Basta recarsi presso lo studio del Notaio che ha redatto quell’atto, o al massimo laddove questo abbia cessato la propria attività, presso l’archivio distrettuale notarile.
Ricordiamo che l’atto menzionato e un atto pubblico, sicché un semplice accesso alla conservatoria dei pubblici registri immobiliari (oggi articolazione dell’Agenzia delle Entrate) può essere utile o addirittura sufficiente per procurarsi una copia, o comunque per avere utili indicazioni in relazione ad essi.
In sostanza, alcuni accertamenti importanti devono essere fatti dall’acquirente, ovvero li deve chiedere ad un professionista di fiducia, ovvero all’agenzia stessa in qualità di consulente immobiliare (e non in qualità di mediatrice), e dovrà mettere delle condizioni sospensive alla proposta d’acquisto.