Deposito, caparra e acconto sono tre istituti previsti dal Codice Civile e si applicano in modo diverso, con garanzie e obblighi differenti.
Spesso può succedere che, nel linguaggio comune vengano usati in alternativa senza tenere conto dell’ambito in cui dovrebbero essere utilizzati e del loro preciso significato, con il rischio di creare confusione o di interpretarne in modo errato l’utilizzo.
Deposito cauzionale o cauzione, trova collocazione nei contratti di locazione: le parti inseriscono una apposita clausola, che obbliga il conduttore a versare al locatore un deposito cauzionale, a garanzia del pagamento del canone e, più in generale, delle diverse obbligazioni pecuniarie ( pagamento delle spese di ordinaria manutenzione, delle spese condominiali e di tutti gli altri oneri accessori), oltre che degli eventuali danni arrecati.
In mancanza di espressa previsione di un importo a titolo di cauzione, deve ritenersi che le parti abbiano rinunciato alla costituzione della garanzia preventiva.
L’oggetto del deposito cauzionale consiste generalmente in una somma di denaro che diventa di proprietà del locatore.
Se contrattualmente previsto, il mancato pagamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto.
L’ammontare della somma da depositare non può superare il limite di tre mensilità di canone. La somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere aumentata in corso di rapporto, neppure, in considerazione dell’aumento del canone dovuto in virtù degli aggiornamenti previsti dalla legge.
Il locatore ha l’obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale al momento della cessazione del contratto a condizione che, il conduttore riconsegni l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto e abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni (ivi comprese quelle relative alla manutenzione, conformità all’uso, danni,, et altro): ciò significa che, durante il giudizio per accertare eventuali inadempimenti del conduttore, il locatore ha il diritto di trattenere in tutto o in parte la somma detenuta a titolo di deposito.
La Caparra, è l’anticipo di una somma di denaro versata a titolo di garanzia dell’adempimento di un contratto.
Generalmente relativo alla sottoscrizione di un contratto di vendita di immobili, funge da risarcimento immediato in caso di non rispetto delle pattuizioni prese, e in caso di adempimento dovrà essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Con il versamento della caparra, la parte che la versa si impegna a non recedere dal contratto, pena la perdita della caparra stessa. La parte che la riceve si impegna altresì a non recedere dal contratto, pena la restituzione di quanto ricevuto più il pagamento di un ulteriore importo della stessa entità al versante.
La caparra confirmatoria è la somma di denaro consegnata materialmente dal promissario acquirente al promittente venditore al momento della sottoscrizione del preliminare, allo scopo di garantire l’adempimento alle obbligazioni assunte.
In caso di inadempimento, qualunque sia la parte inadempiente, la somma serve a liquidare anticipatamente e in via convenzionale il danno, evitando l’instaurazione di un contenzioso.
Se le parti adempiono correttamente alle prestazioni previste nel preliminare, la caparra è imputata alla prestazione principale dovuta, cioè al pagamento del prezzo.
La caparra penitenziale costituisce il corrispettivo predeterminato del diritto di recesso concesso a ciascuna delle due parti: ha lo scopo di indennizzare la controparte in caso di recesso dell’altro contraente.
Per applicare la disciplina della caparra penitenziale, deve essere espressamente indicato, con una clausola, che si tratta di caparra penitenziale.
In mancanza di tale indicazione, la caparra si intende confirmatoria o, in assenza dei relativi presupposti, come mero acconto sul prezzo.
L’Acconto rappresenta una somma che è data quale anticipo sul prezzo finale.
Non è nient’altro.
E’ solo un’anticipazione di pagamento di parte del prezzo, e, come tale non attribuisce alcun diritto particolare né a chi l’ha corrisposto né a chi l’ha ricevuto.
In pratica, se l’accordo non va a buon fine, chi ha corrisposto l’acconto ha diritto a riceverne la restituzione (quindi non perde la cifra data) e chi ha ricevuto l’acconto ha il dovere di restituirlo (quindi non trattiene la cifra ricevuta).
Non vi è quindi alcuna "penale" per nessuna delle parti e, di conseguenza, nessun deterrente al mancato rispetto del patto.
Il consiglio: prestiamo molta attenzione ai termini utilizzati.
Bibliografia
Memento Pratico Francis Lefebvre “Immobili e Condominio” . Aspetti civilistici e ficali. Sinergie Grafiche srl, 2017, Milano
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