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L’USUFRUTTO E LA NUDA PROPRIETA’


I lunghi anni di crisi hanno spinto molte persone a optare per questa soluzione: sono molte le richieste che noi agenti immobiliari riceviamo per valutare una nuda proprietà o per avere informazioni più approfondite sull’argomento in questione.

Questo il motivo per cui oggi voglio affrontare questo tema e spiegare bene cosa comporta vendere e/o acquistare un immobile in questa modalità: a chi conviene, quali sono le ripercussioni fiscali, quali sono gli aspetti da considerare per entrambi le parti.

Il diritto di usufrutto attribuisce al titolare (usufruttuario) il diritto di godere della cosa, traendone, nel rispetto della sua destinazione economica, tutte le utilità che da essa possono derivare (art. 981 c.c.).

L’usufrutto è il diritto reale di godimento che limita maggiormente le facoltà del proprietario, che difatti è definito “nudo proprietario”.

Al fine di non comprimere troppo a lungo il diritto del proprietario il codice civile prevede che l’usufrutto debba essere necessariamente temporaneo: la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e l’usufrutto costituito a favore di persona giuridica non può durare più di trenta anni (art. 979 c.c.).

Oggetto del diritto di usufrutto possono essere tutti i beni mobili e immobili, crediti e titoli di credito, aziende e universalità di mobili, beni che siano fruttiferi ed inconsumabili, visto l’obbligo gravante sull’usufruttuario di restituire il bene al termine della durata dell’usufrutto.

L’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa usufruendo del possesso della stessa facendo propri i frutti naturali e civili della cosa, fino alla durata del suo diritto. Ha diritto ad una indennità per i miglioramenti che sussistano al momento della restituzione della cosa, così come ha diritto di eseguire addizioni sulla cosa, purchè non alterino la destinazione economica della cosa. L’usufruttuario ha l’obbligo di restituire il bene al termine dell’usufrutto, di rispettare la destinazione economica del bene, deve avere cura nel godimento del bene e custodire le cose oggetto del suo diritto.

Il nudo proprietario, ha diritto alla restituzione del bene al termine dell’usufrutto ed ha diritto di essere informato dall’usufruttuario delle offese alle sue ragioni. Il nudo proprietario, ovviamente ha l’obbligo di consentire il libero godimento del bene all’usufruttuario e deve farsi carico della manutenzione straordinaria che si rende necessaria per il godimento del bene.

L’usufrutto si estingue per morte dell’usufruttuario o sua rinuncia, e per scadenza del termine. Può succedere che la proprietà e l’usufruttuario diventino la stessa persona.

Detto questo, possiamo dire che, la nuda proprietà è in genere un’opzione di investimento utilizzata da chi punta sulla rivalutazione del mattone nel lungo periodo, a patto che non si abbiano immediate necessità né abitative (ovviamente la casa resta a disposizione dell’usufruttuario fin quando è in vita), né di redditività (comprare per affittare).

Non v’è dubbio che, per chi vende, questa formula soddisfi l’interesse a ricavare della liquidità, smobilizzando denaro, senza andar fuori di casa e senza (come nel caso di un mutuo ordinario) dover iniziare mensilmente a restituire i soldi ricevuti.

Per chi compra, invece, implica senza dubbio acquistare a prezzi ridotti (tanto più giovane è la persona e, quindi, lunga la sua aspettativa di vita), aspettando il momento della morte per poterne diventare proprietario pieno, quindi andarci ad abitare o metterlo a reddito. Lo si fa come investimento ad esempio in vista di dare la casa ad un figlio che al momento è ancora piccolo.

Anche la tassazione ha dei vantaggi. Le imposte indirette vengono calcolate su una base imponibile ridotta (decurtata del valore dell’usufrutto). Per quanto riguarda le spese, quelle di manutenzione ordinaria con il condominio spettano all’usufruttuario, quelle di manutenzione straordinaria al nudo proprietario.

In conclusione, chi decide di acquistare una nuda proprietà lo fa per investimento. Compro oggi ad un prezzo più basso, a patto che non mi serva l’immobile come prima abitazione. Dall’altro lato, chi decide di vendere vuole avere a disposizione un capitale che gli consenta di soddisfare esigenze diverse prima di morire, per esempio quando non si hanno eredi.

Il consiglio che mi sento di dare, prima di prendere una decisione riguardo questa tipologia di vendita, è quello di confrontarsi con un notaio di fiducia ed un commercialista, avvalersi del loro aiuto per intraprendere la strada giusta a risolvere le proprie esigenze, valutando gli aspetti fiscali e giuridici.

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