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LA COMPRAVENDITA


Qual è la differenza nella compravendita, tra proposta d’acquisto e preliminare di compravendita.

Per comprare una casa bisogna sapersi muovere. Sempre di più, nel mio lavoro di agente e consulente immobiliare, mi rendo conto che non tutti sono a conoscenza dei termini giuridici che si danno per scontati, definendo i rapporti contrattuali.

Sono tante le cose da sapere: norme legali, fiscali, urbanistiche, catastali; oltre a ciò, si aggiunga che dobbiamo anche districarci nelle fasi di acquisto, ovvero conoscere la procedura contrattuale per arrivare ad acquistare un bene immobile.

Rivolgersi ad un’agenzia immobiliare potrebbe risolvere in parte il problema, ma ritengo anche che sia utile conoscere alcuni termini usati dagli operatori del settore, per poter stipulare un contratto di compravendita.

Avete trovato finalmente la casa che desideravate? L’immobile è quello che fa per voi, sia dal punto di vista funzionale sia dal punto di vista economico?

Allora, dobbiamo entrare in azione. Come? Vediamo prima di tutto, cosa è un contratto di compravendita.

Il contratto è “l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale” (art. 1321 c.c.). Per stipulare un contratto occorre che le volontà di due o più soggetti convergano, e si arrivi quindi ad un accordo.

La casa dei desideri si prenota con la proposta irrevocabile di acquisto, ovvero un modulo in genere prestampato che l’agenzia ha in uso, e che deve essere stato depositato presso la Camera Di Commercio.

Con questo atto – destinato a trasformarsi in un vero e proprio contratto – il potenziale acquirente s’impegna a comprare l’immobile scelto, spesso dopo una lunga e faticosa ricerca, stabilendone prezzo, modalità e tempi di pagamento.

Ovviamente l’insieme delle condizioni contenute nella proposta è quello concordato verbalmente con la controparte, o molto vicino alle richieste del venditore, in modo da lasciare spazio ad un’eventuale trattativa.

Il venditore è libero di rifiutarla, ma se l’accetta l’acquirente è obbligato a tener fede alla sua offerta.

Io consiglio sempre di tenere un tempo limitato per la risposta (non oltre 6 giorni), in modo da vivere la trattativa con minor ansia.

Quando l’accettazione del venditore viene comunicata all’acquirente, entrambe le parti restano vicendevolmente obbligate a stipulare l’atto definitivo di vendita. Infatti, se il venditore sottoscrive per accettazione la proposta, il primo passo in fase di acquisto si è concluso.

Insieme alla sottoscrizione della proposta bisogna lasciare a garanzia un assegno intestato al proprietario dell’immobile e non trasferibile.

L’acconto o deposito cauzionale infruttifero è la somma che viene pagata in anticipo sul prezzo finale.

In sede di preliminare e / o di rogito notarile, la cifra deve essere scomputata dal saldo da corrispondere al venditore, e che inoltre diventerà, caparra confirmatoria.

Il deposito è una somma che, in caso di regolare conclusione del contratto, viene imputata al prezzo complessivamente dovuto.

Lo scopo della caparra confirmatoria, è quello di rendere più effettivo l’impegno assunto dai contraenti di arrivare alla stipula del rogito, dopo aver sottoscritto un contratto preliminare o promessa: il mancato rispetto dei patti, infatti, viene sanzionato economicamente.

Se l’inadempienza è della parte che ha ricevuto la caparra, ossia del venditore, questi deve restituire all’altra il doppio della somma incassata. Se è inadempiente chi dà la caparra, ossia il compratore, l’altro contraente può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se la caparra non è altrimenti definita nel contratto, è da intendersi comunque e sempre come caparra confirmatoria.

Contratto preliminare o compromesso

A questa prima fase, segue di norma la sottoscrizione di un contratto preliminare e / o compromesso, nel quale vengono regolamentati tutti i patti, le garanzie e le formalità della futura vendita.

Il preliminare è l’ultimo atto che precede il rogito vero e proprio.

Da un punto di vista giuridico, non vi è differenza tra la proposta accettata ed il preliminare.

Se una delle parti, cambia idea prima dell’atto definitivo di vendita, l’altra parte, che vuole invece mantenere gli impegni assunti, può rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza che trasferisce la casa alle condizioni previste nella proposta accettata o nel preliminare e, per quanto ivi non convenuto, alle condizioni di legge. (art. 2932 c.c.).

La differenza è sia nella forma, in quanto nel preliminare di compravendita vengono indicati molti più dettagli relativi all’affare in corso, sia nel fatto che il preliminare di acquisto deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Normalmente, al momento del preliminare viene data una somma che varia dal 20 al 30% del prezzo pattuito, ma le parti possono convenire cifre diverse.

Personalmente, come agenzia consiglio sempre di farlo redigere dal proprio notaio di fiducia (ossia quello che si è scelto per il Rogito), e incaricarlo di controllare già al preliminare e non al rogito la documentazione catastale, l’esistenza di ipoteche e altri vincoli, in modo da arrivare all’atto definitivo senza sorprese, e poter avere il tempo di procurarsi eventuali documenti mancanti.

Questi controlli sono fatti anche dalle agenzie immobiliari, ma è il notaio il professionista che ha un elevata conoscenza giuridica, un pubblico ufficiale che per legge deve essere super partes e quindi tutelare le parti in egual misura, al quale lo Stato affida anche la riscossione delle imposte.

Quando tra preliminare e rogito passa molto tempo

In tal caso, io consiglio di “blindare” il preliminare attraverso la “trascrizione”. Scegliendo questa strada, l’atto diventa pubblico, ossia un atto opponibile a terzi – una procedura che garantisce l’acquirente, nel caso molto raro in cui qualcun altro pretenda diritti sull’immobile.

In poche parole si rafforza la posizione dell’acquirente rispetto alla controparte, tutelandola maggiormente.

A questo punto, non resta che l’ultimo passo, quello più emozionante e atteso: il rogito, cioè l’atto di compravendita vero e proprio.

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