Comprare una casa che proviene da una donazione: facciamo chiarezza.
La stipula di un atto di donazione di un immobile è una soluzione utilizzata frequentemente in ambito familiare.
I genitori optano per questo tipo di strumento giuridico, per trasferire la proprietà di un bene immobile ai propri figli, in quanto si ha paura che in futuro possa diventare più costoso il passaggio dei beni in termini di tasse di successione.
Inoltre, la scelta è fatta anche per pagare meno imposte: ossia ci si libera di una seconda casa per intestarla come abitazione principale ad un figlio o ad un nipote.
Ma questa tipologia di atto non viene considerata valida dalle banche e, spesso, neanche dai notai.
Vediamo di capire perché.
Quali sono i rischi per l’acquirente come comportarci se ci innamoriamo di un immobile proveniente da una donazione?
La donazione è lo strumento giuridico con cui una persona (donante) trasferisce un bene ad un’altra (donatario) senza chiedere nulla in cambio.
Con il contratto di donazione, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra. Essa si costituisce per atto pubblico con la presenza di due testimoni, quindi è indispensabile l’intervento di un notaio. L’atto pubblico giustifica l’importanza dell’atto di donazione, per gli effetti che produce sul patrimonio del donante.
Quest’ultimo, oltre che capace di intendere e di volere, deve essere anche consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che con esso ne derivano. Consultare un notaio prima di compiere tale atto aiuta ad avere le idee chiare.
Nell’atto di donazione è possibile inserire apposite clausole, oneri o condizioni, per soddisfare alcune specifiche esigenze: per esempio si può donare una casa con l’onere di ricevere assistenza.
Molto frequente è anche la donazione di un immobile con riserva di usufrutto a vantaggio del donante. Ossia, il donante si spoglia anticipatamente della proprietà del bene, rimanendo usufruttuario del bene medesimo, l’usufrutto si estinguerà con la morte o ad un termine prefissato.
Il donante che si è riservato l’usufrutto, in questo caso avrà il godimento del bene ma ne sopporterà anche le eventuali imposte e le spese ordinarie.
Il donante, infine, può revocare l’atto di donazione. Può succedere che il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante e del suo patrimonio. Un altro motivo che porta alla revoca dell’atto è quando il donante scopre di avere figli o discendenti successivamente alla donazione. Detto ciò vediamo ora perché quando si parla di un bene proveniente da donazione ci si allarma un po’.
I rischi nella donazione
Tra i primi, è che questa possa ledere i diritti di altri eredi legittimi, questi ultimi infatti, potranno agire legalmente nei confronti del donatario, attraverso un’ azione di riduzione, per ricevere l’intera quota di eredità a loro spettante.
Se il donatario non ha denaro o beni sufficienti a soddisfare le loro richieste, gli eredi possono rivalersi al terzo acquirente del bene, a colui che ha comprato la casa che era stata donata.
A tal proposito è bene dire che secondo la giurisprudenza il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione non comporta, di per sé, l’esistenza di un pericolo effettivo di rivendica. Il rischio è potenziale ma non scontato.
La legge stabilisce che l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata se sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione; solo allora gli acquirenti terzi saranno definitivamente tutelati, a meno che il coniuge o i parenti in linea retta non abbiano prorogato tale termine.
Inoltre, bisogna tenere conto che, finché il donante è in vita gli eredi non possono rinunciare all’azione di riduzione, e un accordo in tal senso sarebbe nullo; potranno farlo solo alla sua morte.
Alla luce di quanto detto, se si desidera comprare una casa che proviene da donazione, è consigliabile valutare attentamente la situazione e fare alcune verifiche, in particolare se il donante sia ancora o meno in vita e quanti anni siano trascorsi dal suo eventuale decesso.
Inoltre una soluzione, la più diffusa, per tutelare l’acquirente è quella di risolvere la donazione (sempre con un atto specifico dal notaio) ed il bene tornerà ad essere di proprietà del donante che diventerà quindi il nuovo venditore al posto del donatario.
In considerazione della complessità dei problemi che possono nascere da una donazione, è opportuno farsi seguire da un professionista quale un consulente immobiliare e/o farsi consigliare da un notaio che potrà indicare le soluzioni giuridiche che possano evitare futuri e dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati.