Specificata nel Codice Civile, la locazione – conduzione è definita dall’art. 1571 c.c. come “il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa immobile, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo, ovvero una somma di denaro”.
La locazione si distingue, inoltre, dal contratto di affitto, un particolare contratto attraverso il quale viene dato in godimento un bene esclusivamente a carattere produttivo, come un’azienda o un fondo da coltivare, ovvero un bene che presuppone l’esercizio di una attività da parte di chi lo riceve in uso.
Tre sono i tipi di contratto di locazione attualmente in uso
Il contratto di locazione a canone libero è il tipo di contratto di locazione abitativa più utilizzato. Con questo tipo di contratto, un soggetto (detto locatore, solitamente il proprietario o, meno di frequente, l’usufruttuario) concede a un altro soggetto (conduttore, comunemente detto “inquilino”) il godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo il cui importo è liberamente determinato dalle parti. Restano invece determinate dalla legge la durata minima del contratto (solitamente 4 + 4) e le modalità di rinnovazione, recesso, ecc.
L’uso abitativo dell’immobile deve essere comprovato dal certificato di agibilità (un tempo detto “di abitabilità”) rilasciato dal Comune e dall’attestato di prestazione energetica (c.d. APE) rilasciato da professionisti abilitati e valido per 10 anni (salvo aggiornamenti in caso di ristrutturazioni dell’edificio).
Il contratto di locazione a canone assistito è una forma contrattuale che trova applicazione esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa ed è stata prevista dal legislatore con il preciso scopo di poter fissare l’entità del canone di locazione in base alle esigenze di mercato da un lato, ma anche sulla base delle effettive situazioni economiche che si determinano all’interno della singola città in relazione alla questione del problema casa.
A fronte di alcune agevolazioni fiscali per il locatore-proprietario, il contratto cosiddetto assistito, detto anche a canone contrattato, autorizza le parti contraenti a definire liberamente il suo contenuto in punto di obblighi nascenti dal contratto stesso, ma li vincola in ordine al valore del corrispettivo e alla durata del contratto.
Il valore del corrispettivo (canone) viene predeterminato sulla base di modelli contrattuali standard, predisposti congiuntamente, su base locale, dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini.
La durata del contratto è stabilita, invece, dalla legge stessa che la determina inderogabilmente in anni 3. Al termine dei 3 anni le parti possono: stipulare di comune accordo un nuovo contratto; in caso di mancata stipula di un nuovo contratto, il precedente si intenderà prorogato per legge per altri 2 anni, sempre che il locatore, per esigenze personali, non abbia provveduto ad inviare tempestivamente al conduttore la disdetta entro il termine di 6 mesi prima della scadenza triennale.
Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche.
Con questo tipo di contratto, un soggetto (detto locatore, solitamente il proprietario o, meno di frequente, l’usufruttuario) concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione, a un altro soggetto (conduttore, comunemente detto “inquilino”), dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo. La legge determina il periodo minimo e massimo di durata del contratto – periodo minimo: 1 mese; periodo massimo: 18 mesi. Una sottocategoria particolare dei contratti ad uso transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari. Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari è un particolare tipo di contratto di locazione a uso transitorio.
Con questo tipo di contratto, un soggetto (detto locatore, solitamente il proprietario o, meno di frequente, l’usufruttuario) concede a uno studente universitario fuori sede (conduttore, comunemente detto “inquilino”) – per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi studio – il godimento di un immobile destinato ad abitazione, dietro pagamento da parte del conduttore, di un corrispettivo (canone) quantificato nel rispetto di quanto previsto da appositi accordi territoriali.
La legge determina il periodo minimo e massimo di durata di questo particolare tipo di contratto: periodo minimo: 6 mesi; periodo massimo: 36 mesi.
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono divise in parti uguali tra locatore e conduttore. A questo proposito va ricordato che, tutti i contratti, anche quelli di importo esiguo vanno registrati.
Inoltre, per l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, costituivano condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile:
l’aver registrato il contratto;
l’aver denunciato l’immobile ai fini della Imposta comunale sulla casa (Iuc) che comprende Imu, Tari e Tasi;
l’aver dichiarato il reddito derivante dall’immobile medesimo ai fini dell’applicazione dell’imposta sui redditi.