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Legge di stabilità 2016: cosa cambia nell’immobiliare


Con 164 voti favorevoli, 116 contrari e 2 astenuti, il Senato ha approvato il maxiemendamento sostitutivo della legge di stabilità su cui il governo aveva posto la fiducia e che ora passerà all’esame della Camera. Vediamo quali sono le novità introdotte dal testo in materia di tasse sulla casa, bonus mobili, ristrutturazioni e affitti in nero.

I contratti di locazione e affitto

Nuova stretta per gli affitti in nero. È prevista la nullità di ogni accordo non scritto e la nullità di ogni patto che preveda un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e opportunamente registrato.

La legge di Stabilità 2016 ha modificato le norme sulla registrazione dei contratti di affitto. A partire dal 1º gennaio la registrazione spetta, infatti, solo al proprietario di casa che deve realizzarla nel limite perentorio di 30 giorni, spetta quindi al proprietario/locatore entro 30 giorni dalla firma del contratto di affitto, registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente e il mancato pagamento del canone non dà luogo a un procedimento di sfratto, ma solo a una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Il proprietario della casa in locazione, dovrà poi provvedere entro 60 giorni, alla comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore di condominio e al conduttore. Sebbene la legge non specifichi come debba avvenire tale comunicazione, è sempre meglio utilizzare una raccomandata con ricevuta di ritorno o la posta certificata.

Il locatore e il locatario devono corrispondere l’imposta di registro in parti uguali. La legge ammette una diversa pattuizione, in modo che sia solo il proprietario di casa a farsi carico delle spese, ma non è ammessa la pattuizione contraria.

Con la legge di Stabilità sembra che sia abrogata la norma che prevedeva che entrambe le parti rispondessero in solido del pagamento. Questo vuol dire che in caso di mancato pagamento – considerando che spetta al proprietario la registrazione del contratto – l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere il pagamento dell’imposta, compresa di interessi e sanzioni solo a quest’ultimo.

Le detrazioni fiscali

I proprietari che affittano il proprio immobile a canone concordato, potranno usufruire di un’agevolazione fiscale Imu, con uno sconto del 25%.

Saranno esenti dal pagamento delle tasse le case concesse in comodato d’uso ai figli, un parente disabile, all’ex coniuge e le residenze, anche di cooperativa a proprietà indivisa – per gli studenti universitari. Esenti anche gli immobili delle forze armate, delle forze di polizia e del personale dei vigili del fuoco.

Non pagheranno la Tasi gli alloggi sociali, comprese le cooperative a proprietà indivisa.

Viene raddoppiato il bonus mobili (da 8000 a 16.000 euro) per le giovani coppie, anche di fatto, che acquistano la prima casa, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni.

Il nucleo deve essersi costituito da almeno tre anni e la condizione non è quella di una ristrutturazione edilizia (come nel caso del bonus mobili normale), ma l’aver acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale. La detrazione va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, per le spese sostenute nel 2016.

Sono prorogate al 31 dicembre 2016 la detrazione al 50% per le ristrutturazioni e per l’acquisto di mobili e la detrazione al 65% per la riqualificazione energetica degli edifici, incluse le parti comuni degli edifici condominiali.

La proroga al 31 dicembre 2016 comprende anche la detrazione del 65% per l’adozione di misure antisismiche nelle zone individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri. Il bonus energia è esteso anche agli IACP, per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Con la Legge di Stabilità 2016 sarà più facile cambiare la prima casa, senza perdere le agevolazioni fiscali. Essa prevede, infatti, per chi decide di farlo, di non perdere i benefici fiscali anche se in possesso del vecchio immobile, sempre e quando alieni quest’ultimo entro un anno.

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