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Obblighi di locatore e conduttore nei contratti di locazione immobiliare





La locazione è un contratto tramite il quale un soggetto permette ad un secondo soggetto di godere di un bene immobile in cambio di un corrispettivo mensile per l’utilizzo del bene oggetto del contratto.


I due soggetti che stipulano il contratto di locazione hanno obblighi specifici che devono rispettare durante tutta la durata del contratto.


Chiameremo locatore il soggetto che concede in affitto la propria abitazione per un periodo di tempo dietro il pagamento di una somma di denaro, e, conduttore, detto anche locatario, il soggetto che riceve dal locatore un bene immobile.



Gli obblighi del locatore


All’interno dell’articolo 1575 del Codice Civile sono stabiliti alcuni obblighi che il locatore deve rispettare durante il periodo di validità del contratto.


Il primo obbligo del locatore è quello di consegnare il bene al conduttore in buono stato di manutenzione. La consegna del bene è la condizione necessaria per permettere al conduttore il pieno godimento del bene stesso. La consegna delle chiavi può essere considerata come l’azione che soddisfa questo obbligo.


Il secondo obbligo del locatore è quello di eseguire tutte le riparazioni per permettere al conduttore di godere dell’immobile durante tutto il periodo di validità del contratto. All’interno del contratto è necessario stabilire quali siano i lavori di piccola manutenzione ordinaria a carico del conduttore, salvo quelli che spettino invece al locatore. Saranno a carico del locatore invece gli interventi di manutenzione straordinaria come la riparazione dell’impianto elettrico, il rifacimento degli infissi o altri interventi agli impianti dell’abitazione. Nel caso in cui il locatore non esegua i lavori di ripristino sarà sua responsabilità il risarcimento del conduttore.


Il terzo obbligo del locatore è quello di garantire il pacifico godimento dell’immobile per la durata del contratto di affitto. In questo caso il locatore dovrà tutelare il conduttore da eventuali molestie di diritto da soggetti terzi che pretendano di avere diritti sull’immobile, ma non lo dovrà fare per le molestie di fatto per cui potrà agire in giudizio direttamente il conduttore.


Il quarto obbligo del locatore è quello di restituire il deposito cauzionale, ossia la somma di denaro versata dal conduttore alla stipula del contratto. Ricordo che il deposito cauzionale serve per garantire il locatore da eventuali morosità (ossia mancati pagamenti del canone) e da eventuali danni arrecati all’immobile.

Se l’appartamento è in buone condizioni e il locatore non ha avuto nulla da recriminare al momento del riacquisto del possesso, la cauzione va restituita immediatamente, ossia nel giorno stesso della riconsegna delle chiavi. Tuttavia, è bene sapere che il conduttore non può rifiutarsi di restituire le chiavi se prima non ottiene la cauzione: si tratta di obblighi che viaggiano su binari diversi. Sicché, se questi non dovesse restituire l’appartamento, sarebbe tenuto a versare anche i successivi canoni di locazione maturati.

Pertanto, se il locatore – anche a seguito di solleciti – non dovesse restituire la cauzione, l’inquilino potrà chiedere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo. Lo dovrà fare presentando in tribunale la copia del contratto scritto di locazione e della quietanza del suddetto pagamento o, in mancanza di copia dell’assegno, della documentazione bancaria da cui risulta il versamento.

Viceversa, se il conduttore non ha corrisposto alcune mensilità – come spesso succede in prossimità della scadenza del contratto – il locatore è autorizzato a procedere in autonomia alla compensazione tra il “dare” e l’“avere” e a trattenere la cauzione fino all’importo che gli è dovuto.



Gli obblighi del conduttore


Anche per il conduttore sono previsti alcuni obblighi da rispettare.


Il conduttore si impegna a prendere in custodia l’immobile dal momento della consegna delle chiavi, deve servirsene solo per l’utilizzo stabilito nel contratto, non può apportare alcuna modifica all’immobile a meno che queste non siano state autorizzate dal proprietario. Il conduttore ha inoltre l’obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria dell’immobile.


Il primo obbligo del conduttore è quello di riconsegnare il bene nelle medesime condizioni a cui l’ha ricevuto. Durante il periodo di durata del contratto il conduttore dovrà mantenere il bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia. L’inquilino o conduttore avrà l’obbligo di utilizzare l’immobile al meglio. Se il conduttore compisse dei danni all’immobile si potrebbe applicare la risoluzione del contratto e richiedere un risarcimento dei danni arrecati. Il conduttore non può realizzare degli interventi che modifichino le caratteristiche dell’immobile.


Il secondo obbligo del conduttore è quello di versare il canone di locazione secondo le tempistiche previste dal contratto di locazione. In aggiunta a queste spese saranno a carico del conduttore le spese condominiali ordinarie. La legge impedisce il pagamento in un singolo canone, ma è possibile optare per la soluzione mensile o trimestrale. Il conduttore non può autoridursi il contratto di locazione o sospenderlo in modo unilaterale. Il conduttore ha la possibilità di sospendere il pagamento del canone di locazione solo nel caso in cui non possa godere in modo completo dell’uso dell’immobile.


Il conduttore deve consentire inoltre, l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati, per verificare lo stato di manutenzione della stessa, e comunque ove gli stessi ne abbiano, motivandola, ragione.


Al termine della locazione il conduttore deve consegnare l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, naturalmente non è responsabile del deterioramento causato dal normale uso dell’immobile stesso.





Bibliografia

Memento Pratico Francis Lefebvre “Immobili e Condominio” . Aspetti civilistici e fiscali. Sinergie Grafiche srl, 2017, Milano.





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