Confronta

LOCAZIONI IMMOBILIARI e COVID-19

L’Emergenza Conoravirus, significa, dapprima tutela della salute, ma anche, emergenza finanziaria ed economica.

Chiudere tutte le attività ha significato per molti di noi, aziende, imprenditori, commercianti, entrate zero. La domanda comune è per quanto tempo.

Speravamo solo due tre settimane, ma invece, la realtà è ben diversa. Siamo alla terza settimana ed è stato prorogato tutto per altre due settimane. Non abbiamo ancora la certezza se basti o bisogna invece, allungare i tempi. Senza contare, che alla riapertura non tutto ripartirà nell’immediato: alcune attività aspetteranno mesi prima di vedere luce.

Comunque, ci si aspetta una diminuzione di lavoro per tante categorie…

Se da un lato le entrate sono pari a zero, le spese legate alle attività continuano: imposte, tasse, stipendi, rate di finanziamenti, canoni di affitti, e molto altro ancora.

Le domande più frequenti che ricevo sono proprio relative ai canoni di affitto.

Il pagamento del canone di locazione può essere sospeso?

Il problema mi viene esposto sia per canoni di locazione ad uso commerciale, ossia dove viene svolta l’attività, sia per canoni di locazione ad uso abitativo.

La questione non è semplice, cosi come non è semplice dare risposte: né il conduttore né il locatore hanno una responsabilità in questa emergenza.

Al momento non ci sono provvedimenti sulle locazioni immobiliari sia per quanto concerne immobili ad uso commerciale sia per quanto riguarda immobili ad uso abitativo, ed inoltre, nel nostro ordinamento legislativo non esiste una norma che permetta al conduttore di ottenere la riduzione del canone di locazione, ancorché si verifichino eventi straordinari.

L’unica iniziativa da parte delle istituzioni è stata la possibilità, per alcune specifiche attività, di usufruire di un credito d’imposta in misura pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo (articolo 65 del decreto legge 18/2020.

Allora come comportarsi?

Personalmente, credo, che oltre al punto di vista giuridico, la risposta e la soluzione sia da ricercare nel “ buon senso” di ciascuno di noi, solo così  possiamo trovare una via d’uscita.

Per quanto riguarda i locali commerciali la tutela del conduttore va ricercata nella sopravvenuta impossibilità di utilizzazione della prestazione: il conduttore non può, per una causa a lui estranea, utilizzare l’immobile per la ragione per cui lo aveva affittato. Vero è che il conduttore continua ad avere la disponibilità dell’immobile, ma è venuta meno la possibilità che questa disponibilità realizzi lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto.

Da ciò possono trarsi valide argomentazioni a sostegno della sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla decretazione d’urgenza.

Per contro, l’articolo 1467 del Codice civile prevede che qualora un evento straordinario e imprevedibile fuori dal controllo delle parti (cosiddetto causa di forza maggiore) dia luogo ad un’eccessiva onerosità di una delle due prestazione, il relativo obbligato ha facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

Tale norma, che trova applicazione nel caso di contratti ad esecuzione continuata, periodica, o differita, prescrive infatti che nel caso in cui la prestazione di una delle parti sia divenuta eccessivamente onerosa a causa del verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili estranei alla sfera d’azione del debitore, la parte tenuta a tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto fornendo la prova del fatto da cui deriva l’eccesiva onerosità e della straordinarietà e imprevedibilità dello stesso.

In sostanza, per chiedere l’applicazione di questa norma, è quindi essenziale dimostrare che l’emergenza Covid-19 ha creato al conduttore un danno economico-finanziario (ad esempio legato ad un drastico calo dell’attività) tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda, causandogli uno squilibrio finanziario che non rende più sostenibile il pagamento del canone di locazione, ovvero l’utilizzo dell’immobile.

Non solo, l’impossibilità sopravvenuta di utilizzazione della prestazione è tale da giustificare anche la richiesta di rinegoziare i canoni eventualmente da corrispondere nei mesi successivi.

Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo per qualsiasi tipo di contratto, anche nell’attuale situazione di emergenza sanitaria, il conduttore è tenuto a pagare il canone di locazione fino a quando occupa l’immobile.

Può però configurarsi un’ipotesi di ‘impossibilità sopravvenuta e, di conseguenza, il conduttore avrebbe il diritto di chiedere la risoluzione del contratto con effetto immediato, quindi senza bisogno di preavviso. Ovviamente, in questo caso, sarebbe tenuto a lasciare l’immobile. Oppure, anche in questo caso si può richiedere di rinegoziare i canoni di locazione per un certo periodo di tempo, in modo da poter continuare la locazione ad un prezzo più basso.

In questa situazione, il mio augurio è che si apra un dialogo tra le persone, uno scambio di parole per fare in modo che tutto possa ricondursi ad accordi diversi fra le parti facilmente gestibile, facendo prevalere la comprensione, ed il “buon senso” appunto, senza ricorrere a vie legali, ed inoltre che presto le istituzioni si facciano carico anche della questione “locazione”.

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